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      前4月四大指標系數下滑 開發商資本金來源持續惡化

      2022-05-16 17:06:48      來源:北京商報

      央行罕見周末發布樓市刺激政策的背后,是數據的不樂觀。國家統計局5月16日發布今年1至4月房地產相關統計數據,除了國房景氣指數創下一年來新低外,另外三大指標—開發商資本金來源、銷售額以及投資仍然處于負增長區間,分區域來看,東北地區部分指標接近攔腰斬。樓市距離走出低谷仍有著漫長的一條路。

      根據國家統計局公布的數據來看,2022年前4月商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,下降29.5%。銷售面積及金額同比維持負增長局面,其中商品房銷售面積、銷售額絕對規模均為自2016年以來同期最低值,市場活躍度明顯不足。

      分區域來看,1-4月東北地區、東部地區成交規模降幅較大,其中東北地區商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。整體銷售表現依舊十分低迷。

      諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析道,銷售的低迷體現了市場信心尚未完全恢復,房企推盤積極性不足,購房者觀望情緒仍存在。另一方面,全國各地疫情狀況反復,部分城市及區域封城管理,就業環境惡化,居民預期收入降低,購房意愿不高。政策方面,當前出臺政策方面多放在需求端發力,出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面,市場對政策逐漸形成了一定的免疫力,后期政策端還需考慮創新性政策出臺,如長沙近期出臺的租購聯動新政等形式。

      雖然整體情況不及預期,但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,類似銷售數據雖然有壓力,但跌幅其實可控。今年4月份開啟了房地產歷史上罕見的政策密集潮,各類利好政策不斷,后續政策發酵下,市場預期會轉變。尤其是近期央行周末發文,客觀上對銷售數據的提振具有積極的作用。

      陳霄預計,隨著疫情陰霾逐漸散去,從中央到地方的政策效應將會逐漸顯現出來,6月后銷售數據或有望迎來明顯回升。

      銷售的持續低迷疊加融資環境,讓開發商的資本金來源持續惡化。

      2022年前四月房地產開發企業到位資金方面,根據國家統計局最新數據顯示,1—4月份,房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%,到位資金增速維持負增長且繼續走低。從各項指標來看,除利用外資外,國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑,且同比跌幅呈擴大趨勢。

      對此陳霄提到,銷售端的失力直接加劇了房企的資金壓力。值得注意的是,地方頻頻出臺松綁政策,但是針對房企的支持政策還不多,而雖然中央端表態支持房地產合理融資需求,但是從實際來看政策端的實質性影響尚未傳遞至房企端,房企資金環境好轉仍待時日。

      雖然中央層面強調加大房企流動性風險化解力度,但房企債務風險未得到有效改善,嚴躍進對此分析道,這是資金面需要破解的一個難題或疑問,即為什么去年下半年以來的金融寬松政策,房企卻感受不強。所以5月份開始,需要強化對房企的調研和摸底,對于資金的流通通道要進行密切追蹤,要讓寬松的資金真正順暢、及時、足額、有序地進入房地產資金面上。

      貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到,未來地方政府、金融機構需要切實出臺房企債務解決的細則,如積極支持房企再融資,尤其是放開優質上市房企的并購融資,加快重點房地產企業風險處置。

      不斷惡化的現金流加上持續低迷的銷售,最終體現在了開發商對于投資的謹慎。

      根據國家統計局最新數據顯示,2022年前4月,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;開發投資增速同比轉負,值得注意的是,這也是2020年6月以來開發投資增速首次出現的負增長。

      “這個數據說明當前房地產市場的景氣度是非常不好的,甚至是偏糟糕和頹廢的。”嚴躍進坦言,從歷史數據看,房地產開發投資數據很少會為負,所以這個數據是非常值得業內和監管層關注的。當前需要多條舉措扎實推進,包括信貸政策放松和扎實落實、房企融資環境繼續強化改善、銷售市場持續推進改善,否則開發投資數據下行,不光對房地產業帶來了沖擊,也會對固定資產投資等帶來沖擊。

      徐小樂對此也提到,去化難、庫存增加下房企投資意愿不足。近幾年除了2020年疫情期間開發投資數據同比下降外,開發投資數據多為正增長,今年1-4月房地產開發投資同比下降2.7%,結合土地購置面積同比增速為-46.5%,這表明了房企投資動力極弱,也會進一步拖累全國的固定資產投資。

      雖然自年初以來中央及地方頻頻對房地產表態,出臺松綁政策城市不斷擴圍,但是從結果來看,房企投資信心仍未恢復,加之疫情因素干擾下,市場恢復進程放緩。陳霄表示,根據當前的疫情形勢,預計5月份開發投資增速或仍難見回升。(盧揚 孫永志)

      標簽: 四大指標系數 開發商資本金來源 持續惡化 樓市尚未走出低谷

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