地方穩增長的信號

各城市2023年GDP增長目標都在5.5%以上，體現出強烈的穩增長信號，預計全國GDP目標可能設定在5%左右。動態調整首套房貸利率政策的出臺，拉開了房地產需求端刺激的序幕，未來地產發展或進入需求主導的新模式。

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廖宗魁/文

新年第一周，A股迎來四連陽，成交量稍稍有所放大。上證綜指再度站上3150，創業扳指周漲幅達3.2%。

開年市場稍稍回暖，緩和了上個月的低迷情緒。不過，市場整體的氛圍還是比較猶豫的。一方面，對疫后經濟會在何時開啟復蘇，依然存在不確定性。12月制造業PMI為47%，比上月下降1個百分點，已經連續三個月處于枯榮線以下，表明經濟目前至少還未出現恢復。另一方面，2023年的政策會給予經濟多大的支持力度呢？似乎也不是很明朗。

相對于A股資金的猶豫，近兩個月北上資金則已經開啟了瘋狂掃貨模式。自2022年11月11日至2023年1月6日，北上資金累計凈買入達1200億元。北上資金凈流入靠前的板塊主要集中在食品飲料、生物醫藥、家用電器、銀行、非銀金融和房地產，聚焦疫后經濟復蘇的板塊。年初以來，在美元大致平穩的情況下，人民幣匯率升值了約1.5%，人民幣匯率的逆勢走強也說明外資在積極看多人民幣資產。

雖然疫情防控放開后，對經濟仍存在短期擾動，但感染達峰后，經濟的動能肯定會有所恢復，北上資金正是瞄準了這一中期趨勢而大舉流入。

近期，各地市正在緊鑼密鼓的召開2023年兩會，提出了2023年的主要經濟目標和工作重心，穩增長的信號還是非常強烈的。由此我們大致可以推測即將在3月初召開的全國兩會上提出的全國2023年經濟增長目標很可能在5%左右，政策的支持力度應該不會小。

1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這是繼房地產供給端的“三支箭”之后，政策開始打出了需求端的“第一支箭”。與此同時，近日住建部部長在談及確保房地產市場平穩健康發展時表示，“對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來?！庇纱丝梢?，未來可能還會有進一步刺激房地產需求端的“第二支箭”、“第三支箭”。

各地市增長目標均在5.5%以上

市場對于全國兩會將制定怎樣的經濟目標關注度較高，由此可以確定政策對經濟的支撐力度。不過，從近期各城市率先召開的兩會可以大致窺測出2023年經濟目標的一些端倪。

據本刊記者不完全統計，絕大部分城市2023年GDP目標均比2022年目標有所下調，但目標都在5.5%以上。從主要的二線城市看，下調幅度大致在0.5%-1%。比如青島、長沙和鄭州2023年GDP目標分別為5.5%左右、7%左右和7%，都比2022年的目標下調0.5個百分點；武漢、廈門2023年GDP目標分別為6.5%以上、6.5%，都比2022年的目標下調1個百分點。

不過，尤其值得注意的是一線城市廣州，它提出的2023年GDP目標為6%以上，比2022年的目標上調了0.5個百分點。廣州提出，在住房方面，支持剛性和改善性住房需求，土地集中出讓配建政策性住房不少于10%，并強力推進中心城區城中村改造。在消費方面，推進地標性商業綜合體建設，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費，培育壯大郵輪游艇產業等新增長點。

在1月中下旬，各省份（自治區、直轄市）的兩會將密集召開，將能夠對2023年各地的目標和政策有更為清晰的藍圖。

國盛證券認為，對于2023年的政策可以樂觀點，大方向偏積極、偏寬松，將全力穩信心、穩增長、擴內需、中央加杠桿。對2023年經濟不宜悲觀，觸底回升是大方向，12月中下旬以來地鐵客運量等高頻指標已有回升跡象，指向后續經濟環比將逐步修復。

房地產需求端政策發力

2022年經濟下行壓力大，除了疫情的擾動外，地產遲遲沒有企穩也是重要的原因。狹義的房地產產值約占GDP的7%，而廣義的房地產扯動可能超過GDP的25%，房地產能否平穩健康發展，將直接關系到2023年穩增長的效果。

2022年房地產政策大致分為三個階段：第一個階段是2022年上半年，主要以各地區自主的進行需求端限制的一些松綁；第二階段是2022年三季度，主要是推出以保交樓為重心的政策；第三階段是2022年四季度，相繼出臺了針對房企流動性危機的“三支箭”政策。

從需求端來看，雖然2022年整體房貸利率也有所下降，但相對于整個房地產和經濟的下行程度，相對于其他一些國家，我們的房貸利率仍然是偏高的。

2021年下半年以來，個人住房貸款的加權平均利率比高點下降了約1.3個百分點，這一下降幅度對比以往的經濟周期仍是偏低的。比如2014-2015年個人住房貸款的加權平均利率從高位約下降了約2.4個百分點，2011-2012年個人住房貸款的加權平均利率從高位下調超1.4個百分點。由于本輪房地產的下行壓力是近20多年最大的，目前房貸利率的整體下調顯然是不夠的。

2022年央行也多次下調了5年期LPR，進而引導房貸利率的下行。一方面，由于LPR的下調更具有全局性的意義，受到更多內外因素的束縛；另一方面，房貸利率會依據5年期LPR存在一個波動下限。這兩方面的因素就使得整體的房貸利率下降較為有限。

鑒于此，在9月底，央行和銀保監會就階段性調整了差別化的住房信貸政策，符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

此次央行和銀保監會的新規出臺，則將之前的臨時性規定常態化了，也更加規范，有利于保障該政策的中長期效果。中信證券認為，此次新規還設定了未來政策退出的路徑。政策退出的條件是該區域連續三個月房價環比和同比均上漲（這一門檻是比較高的），這就保證了進入利率自主決定的城市，優惠窗口保持的時間相對較長，不會出現市場尚未完全復蘇，政策就過快退出的局面。

按照9-11月的房價數據，在70個大中城市中有38個城市房價同比和環比均連續下降，這意味著至少有這38個城市可以取消首套房按揭貸款利率下限。中信證券認為，在經過幾輪評估之后，除個別城市外，對首套房按揭貸款利率的下限將會基本取消，直到市場全面回暖為止。

這種房地產政策模式的變化，也對應著未來房地產的新模式。國泰君安證券認為，驅動未來樓市走勢的，不再是過去的房企杠桿，而是切切實實的居民需求，逐步降低購房門檻、限制房企杠桿。對比新模式，舊模式就是房企的金融化，因此新模式一定會是房企去金融化，但作為對沖，居民的杠桿率一定會維持，讓實際的需求來驅動杠桿的放大，而非房企的融資環境來驅動。新模式就是需求主導樓市，當前動態調整首套房貸款利率，拉開了新模式的序幕。